세입자가 집 계약 만료시 보증금을 확실하게 받을 수 있는 방법

월세나 전세를 계약할 때는 집주인이 악의적으로 보증금을 돌려주지 않을 수도 있지만 상황이 여의치 않을 수도 있어서 보증금을 제때 돌려받지 못하게 되는 경우를 대비해야 합니다. 나의 소중한 보증금을 지키기 위한 방법을 알아보겠습니다.

 

세입자가 집 계약 만료시 보증금을 확실하게 받을 수 있는 방법

목차

 

1. 유명 웹툰 작가가 전세사기 당한 이야기

2. 전세보증금상환보증과 전세보증금반환보증 차이

3. 전세사기를 예방하는 방법

4. 3줄 요약

5. 추천글

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1. 유명 웹툰 작가가 전세사기 당한 이야기

이미지 출처: 유튜브 채널 샾잉 #ing

 

위의 스크린샷은 얼마 전, 유퀴즈에 나왔던 웹툰 작가 루나님이 직접 전세사기를 당했던 이야기를 하는 장면입니다.

 

이 분이 당한 사기는 이렇습니다.

빌라 계약 당시 집주인의 등기부등본은 깨끗했기 때문에 의심 없이 계약했고, 한 달 후 압류장을 받게 됩니다.

집주인의 돈 문제로 인해 채권자가 압류 소송을 냈고 승소하게 됩니다. 그래서 경매가 진행되게 된 것이죠.

 

이 분은 그 채권자보다 선순위에 있는 임차인이었으므로 큰 문제가 없을 거라 생각했습니다.

하지만 문제는 집주인이 고액 체납자였다는 사실이었습니다.

등기부 등본에서는 집주인의 체납 사실이 나오지 않아 몰랐던 것입니다.

 

세금 체납은 임차인인 루나님의 확정일자보다 먼저 발생한 일이었기 때문에 집이 경매로 누군가에게 낙찰되어도 낙찰가에서 세금 체납이 먼저 이뤄지기 때문에 전세금을 돌려받을 확률이 희박해집니다.

 

시간이 계속 흐르고 결국 이 빌라는 공매에 부쳐졌습니다. 그리고 결국 루나님은 피해자임에도 불구하고 손해를 감수하고 해당 빌라를 직접 공매로 낙찰 받았습니다. 

 

 

이러한 상황을 예방하기 위해 요즘은 임대차 계약 시 임대인의 체납 사실을 확인할 수 있도록 국세 및 지방세 납입 증명서를 요구할 수 있습니다.

 

*참고: 국세 및 지방세 납입 증명서 집에서 무료로 발급하는 방법

국세 및 지방세 납입 증명서 집에서 무료로 발급하는 방법

 

또한 임차인은 보증금을 안전하게 지키기 위해 주택도시보증공사의 전세보증금상환보증과 전세보증금반환보증에 가입할 수 있으며 또는 이 둘을 합친 전세금안심대출보증도 있습니다.

 

2. 전세보증금상환보증과 전세보증금반환보증 차이

보험이든, 주식이든, 보증이 됐든 뭔가 돈과 얽히기만 하면 용어가 어려워집니다.

여러 사이트를 참고하며 열심히 공부했으니 쉽게 예를 들어 보겠습니다.

 

집주인이 1억 원에 집을 전세로 내놓았습니다.

세입자는 수중에 5천만 원이 부족했습니다. 그래서 은행으로부터 전세금 대출로 5천만 원을 빌립니다.

세입자는 집주인에게 자신의 돈 5천만 원과 은행으로부터 대출 낸 5천만 원으로 총 1억 원의 전세금을 내고 집 계약을 합니다.

그리고 세입자는 주택도시보증공사의 전세보증금상환보증과 전세보증금반환보증을 가입합니다.

 

시간이 흘러 세입자는 타 지역 발령으로 인해 집을 나가야 합니다. 마침 집 계약도 만료되었습니다.

세입자는 이 집을 나가게 되면 한 달 안에 은행에 전세금 대출로 빌렸던 5천만 원을 갚아야 합니다.

 

그런데 집주인이 새로운 세입자가 구해질 때까지 전세금을 주지 못한다고 하는 겁니다.

세입자는 계약 시 전세보증금상환보증을 가입했으므로 이를 이용합니다.

 

우선 주택도시보증공사가 세입자 대신 은행에 5천만 원을 갚아줍니다.

세입자는 이제 한 달 안에 은행에 5천만 원을 갚을 필요는 없지만 주택도시보증공사에 5천만 원을 갚아야 합니다.

즉, 돌려막기가 된 거라고 생각하면 됩니다.

 

아직 여전히 세입자는 집주인으로부터 보증금을 못 받았습니다.

이제 세입자는 전세보증금반환보증을 이용합니다.

 

그러면 집주인 대신 주택도시보증공사가 세입자에게 전세금 1억을 줍니다.

세입자는 보증금의 굴레로부터 자유로워졌습니다.

 

주택도시보증공사는 이제 세입자에게 대신 내준 1억 원을 집주인에게 직접 받아냅니다.

 

임대차계약으로 인해 발생한 개인과 개인 간의 돈 문제를 주택도시보증공사가 중간에 개입하여 대신 내어주고 구상권을 청구하는 방식입니다.

 

전세보증금상환보증과 전세보증금반환보증, 그리고 이를 합친 전세금안심대출보증에 대한 자세한 내용은 주택도시공사에서 자세히 확인할 수 있습니다.

 

*참고: 주택도시보증공사

HUG 주택도시보증공사

 

3. 전세사기를 예방하는 방법

전세보증금반환보증에 가입했다 하더라도 집주인이 부동산중개인과 작정하고 사기치려고 한다면 속수무책일 수밖에 없습니다.

 

그나마 예방할 수 있는 방법 두 가지를 알려드립니다.

 

하나는, 계약서에 특약을 넣는 방법입니다.

등기부등본이나 체납 사실 등 계약 당일까진 깨끗할 수 있는데 계약 당일 집주인이 근저당권을 설정해버리면 세입자는 선순위에서 밀려버립니다.

 

왜냐하면 확정일자는 대항력이 다음날 00시부터 시작하기 때문입니다.

하지만 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 바로 효력이 발생하므로 세입자가 선순위에서 밀려나게 됩니다.

 

따라서 이런 일을 방지하기 위해 계약서에 특약사항으로 다음의 내용을 꼭 넣는 것이 좋습니다.

본부동산에 잔금익일까지 추가 근저당설정, 가등기, 가압류 등 권리관계에 변동이 없도록 하며 전세자금대출 계약이 임대인 및 임차인 사유로 대출불가시 조건없이 계약금을 반환한다.

 

굵은 글씨체 부분이 중요합니다.

 

또한 해당 부동산을 임대인이 타인에게 매도하게 되면 전세보증금반환보증에 가입했다 하더라도 보증금을 못 받게 될 수 있습니다. 따라서 임대인이 바뀌게 되면 전세보증금반환보증에 있는 임대인을 새로운 임대인으로 변경해야 합니다.

 

관련한 자세한 내용은 주택도시보증공사에서 [임대인 변경 신청]에 관한 질의응답을 통해 자세히 확인할 수 있습니다.

 

*참고: 주택도시보증공사 자주하는 질문

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

4. 3줄 요약

부동산 임대차 계약시 임대인의 등기부등본, 국세 및 지방세 납입 증명서를 꼭 확인하세요.

전세보증금반환보증과 전세보증금상환보증을 각각 또는 이를 하나로 묶은 전세금안심대출보증에 가입하세요.

계약시 특약사항에 잔금익일까지 권리관계에 변동이 없어야 한다는 내용의 문구를 반드시 넣으세요.

 

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